Czy zmiana klasyfikacji gruntu może zwiększyć Twój podatek od nieruchomości?

Tak — i to w sposób, który może Cię zaskoczyć.

W polskim systemie podatkowym podstawą do ustalenia wysokości podatku od nieruchomości są dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków, prowadzonej przez starostwa powiatowe. To głównie te dane — a nie faktyczny sposób użytkowania działki — decydują tym, według jakiej stawki obliczany jest Twój podatek od nieruchomości.

Klasyfikacja gruntu a podatek od nieruchomości

Zmiana klasyfikacji gruntu w ewidencji, np. z rolnego na mieszkaniowy lub przemysłowy, może skutkować nawet kilkukrotnym wzrostem podatku od nieruchomości. Dla przedsiębiorców posiadających nieruchomości związane z działalnością gospodarczą, skutki finansowe takiej zmiany mogą być bardzo dotkliwe.

Zmiana klasyfikacji gruntu — nawet bez Twojej wiedzy

Warto wiedzieć, że aktualizacja danych w ewidencji gruntów może nastąpić:

w wyniku zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
w ramach aktualizacji ewidencji gruntów i budynków prowadzonej przez starostwo.

Co istotne, właściciel nieruchomości nawet nie musi być poinformowany o zmianie, ani mieć możliwości wypowiedzenia się co do zasadności zmiany. W praktyce więc grunt może zostać przekwalifikowany bez Twojej wiedzy, a skutki podatkowe ujawnią się dopiero, gdy otrzymasz nową decyzję ustalającą wysokość podatku od nieruchomości.

Czy urząd może wstecznie zmienić wysokość Twojego podatku od nieruchomości?

Tak — ale tylko w określonych przypadkach. Organ podatkowy może próbować wstecznie zmienić wymiar podatku od nieruchomości, jeśli uzna, że wydał pierwotną decyzję na podstawie nieaktualnych danych o gruncie. W takiej sytuacji organ może sięgnąć po procedurę stwierdzenia nieważności decyzji podatkowej – np. z powodu rażącego naruszenia prawa.

Stwierdzenie nieważności decyzji – to możliwe, ale tylko w wyjątkowych sytuacjach

Warto wiedzieć, że stwierdzenie nieważności decyzji podatkowej to procedura szczególna. Bardzo wyjątkowa. Wymaga ona spełnienia przesłanek określonych w art. 247 Ordynacji podatkowej.

Zanim organ zastosuje tę procedurę, musi sprawdzić m.in.:

czy nie minął termin przedawnienia prawa do wydania decyzji ustalającej podatek
czy decyzja rzeczywiście narusza prawo w sposób rażący.

Rażące naruszenie prawa — co to oznacza?

Zgodnie z orzecznictwem sądów administracyjnych (m.in. wyrok WSA w Gliwicach sygn. I SA/Gl 1090/23 oraz NSA sygn. II FSK 1041/10), rażące naruszenie prawa zachodzi wtedy, gdy decyzja pozostaje w oczywistej sprzeczności z przepisami prawa, a jej wadliwość można wykazać przez proste zestawienie treści decyzji z treścią normy prawnej.

Przykładem rażącego naruszenia jest m.in.:

pominięcie danych wynikających z ewidencji gruntów i budynków,
zastosowanie niewłaściwej stawki podatku.

Kwestia pominięcia danych z ewidencji gruntów jako przesłanki rażącego naruszenia jest niewątpliwa. Z art. 21 ust. 1 ustawy prawo geodezyjne i kratograficzne wynika bowiem wprost, że podstawę wymiaru podatków stanowią dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków.

Jeśli zatem urząd wymierzył Twój podatek od nieruchomości na podstawie nieaktualnych danych z ewidencji gruntów, pierwotna decyzja faktycznie może zostać unieważniona przez organ nawet po kilku latach. Warunkiem jest jednak, aby w międzyczasie nie doszło do upływu terminu przedawnienia do wydania decyzji wymiarowej. Jeśli bowiem termin upłynął, to organ pierwotnej decyzji już nie może unieważnić.

Przykład z praktyki: sąd uchyla decyzję o podwyższonym podatku od nieruchomości

Taką właśnie sprawę rozpatrywał wczoraj Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach. Sąd uchylił decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego, utrzymującej w mocy decyzję prezydenta jednego ze śląskich miast. Organ podatkowy próbował unieważnić są pierwotną decyzję i na nowo ustalić wysokość podatku od nieruchomości w oparciu o pominięte dane z ewidencji gruntów. Sąd uchylając sporną decyzję wskazał w uzasadnieniu ustnym, że organ nie zbadał dostatecznie kwestii przedawnienia prawa do wymiaru podatku – co w tej sprawie było bardzo istotnym uchybieniem. W efekcie podatniczka prawdopodobnie już nie zapłaci wyższego podatku od nieruchomości za minione lata, albowiem wiele wskazuje na to, że termin przedawnienia prawa do wydania decyzji ustalającej w tym konkretnym przypadku już minął.

Ta sprawa pokazuje, że organy podatkowe II instancji (tu akurat SKO) też popełniają błędy, a niekorzystne decyzje można wyeliminować, nawet jeśli teoretycznie istnieją uzasadnione podstawy do zwiększenia obciążeń podatkowych. Warunkiem jest jednak przemyślane budowanie argumentacji przez profesjonalnego pełnomocnika – w tym przypadku doradcę podatkowego.

A co Ty możesz zrobić jako właściciel nieruchomości?

zawsze uważnie czytaj otrzymane decyzje podatkowe
w razie wątpliwości porównaj dane z decyzji z ewidencją gruntów i budynków — informacje o danych w rejestrze sprawdzisz w starostwie lub w urzędzie miasta
skonsultuj się z doradcą podatkowym — szczególnie jeśli podejrzewasz, że organ błędne ustalił Twój podatek
działaj szybko — czas ma znaczenie, zwłaszcza w kontekście terminów przedawnienia.